中国拟探索建立房屋养老金制度 传递三大信号

日前，住房和城乡建设部部长倪虹指出，要为民众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

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26日下午，倪虹会见来访的中国银行董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流。他在此间作出上述表示。

中国探索建立房屋养老金制度的消息引发市场广泛关注。此举传递出三大信号：

其一，中国房地产市场已从增量时代进入存量时代。

在房地产市场增量时代，住建部门的任务是通过建设更多的房子，解决城镇化快速推进过程中急剧扩张的住房需求。这一过程既是房屋数量的扩张过程，也是金融信贷量的扩张过程。到了存量时代，量的扩张结束了，住建部门的新任务是如何维护好房子，让业主和百姓住得好、住得舒适，这需要金融资源的支撑，从过去提供增量开发贷、按揭贷，转到房屋和社区维护，即房屋养老金。

当前全国重点城市迈入存量房时代，存量房屋安全隐患问题日渐突出，比如：墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等。大量老旧小区也面临着维护更新的问题。鉴于存量房规模庞大，而且现有的住宅专项维修基金远远不能满足需求，市场亟需建立完善的制度，为老旧的房子提供“养老保障”。

其二，房屋养老金制度有助于解决房屋维护资金缺口。

房屋养老金制度并非首次提出。2022年5月，住建部部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。同月，印发的《全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，其中明确提出，完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。

此番住建部再次强调探索建立房屋养老金制度，表明房屋养老金制度建设及试点或将加速推行，有利于更好地解决老旧小区改造等的资金问题，提高居民的居住品质和生活环境。

针对资金来源问题，目前已有专家或城市开始探索或提出建议。比如：宁波把物业专项维修资金简称为“房屋养老金”。此外，有人建议，从当年土地出让收入(地价款)或净收益中提取一定比例的资金用作房屋养老金。

此次住建部与中国银行的交流，也传递出可能会由政银合作的方式探索房屋养老金的推进实施。

其三，房屋养老金制度是房地产行业新模式的重要探索，或带来新的投资机会。

房屋养老金制度与城市更新、数字化转型等是房地产新发展模式的重要探索方向。房屋养老金制度的建立也创造了许多新的商业机会，对物业公司、中介机构、保险机构、金融机构和建筑企业等来说，可能意味着新的发展机遇和增长空间。

房产占中国城镇居民家庭资产的六成以上。未来，房屋的性能能不能维护好，不仅关系到居住的舒适性，还关乎中国能否更好地适应老龄化时代到来。同时，也关系到房地产存量信贷质量的好坏。因此，金融部门推进“房屋养老金制度”，也有利于更好地防范地产金融风险。

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